【佛山陶瓷网】首创置业焕新：架构调整与奥莱业务的规模化扩张

    首创置业焕新：架构调整与奥莱业务的规模化扩张

4月底，首创置业多位管理层接受了观点地产新媒体在内的多家媒体采访，对换届之际公司的经营思路、规模目标、财务把控、业务拓展等作出详细解读。

钟北辰称，在其带领下，期望首创置业能够尽快回到30名以内，“我们会撸起袖子加油干，（排名）会很快升上去的”。

不过，在换届之前，首创置业的变化早在酝酿之中，除了人事变更，过去一年间首创置业在投资区域、管理架构以及业务方面也或多或少有所调整。

2005年之后，首创置业开启了京外扩张之路，进军西南、长三角，两年内将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

首创置业彼时奉行的是3（x+y)战略，并在2010年升级为4（x+y）战略，新增布局珠三角经济圈。

而且，管理层称，未来首创置业二级管理架构也将调整为三级管理架构，特别是对于重点区域，委任两位副总裁级别的管理层来带队，包括上海区域总经理李旭华及深圳区域总经理徐锴。

作为首创置业第一批京外拓展人员之一，徐锴拥有10多年土地投资拓展经验，采访当天解读了首创置业在海南市场、粤港澳大湾区等热点区域的布局以及市场情况。

徐锴透露，未来首创置业资源重仓区域是北京、天津、上海三个城市，大概占据70%到80%左右的存量货源。

而在2018年的800亿目标中，北京市场将占据300亿的比重。

他表示：“首创置业的优势区域虽然是在京津冀，但是整个北京市场在二级市场层面上已经很难有所作为，追求规模还是一个方向，但是其实要寻求比较好的利润，可能是比较难的一件事情。

目前，首创置业除了二级开发1154万平方米（2017年底）的土地储备，来自一级开发的发展空间同样不可小觑。

截至2017年底，已获取7个一级项目，总土地面积610万平方米，建筑面积近500万平方米。

观点地产新媒体了解到，过往首创置业通过一级开发项目获得二级开发项目建筑面积近300万平方米，二级资源获取率超80%，包括北京顺义一级开发、北京平谷金海湖土地一级开发、天津武清一级开发项目等。

此外，年报显示，首创置业共计27.97亿净利润中，由一级开发（包括棚改）贡献的达到了15.24亿元，占比54.5%。

仅次于来自房地产开发销售及相关业务的净利润15.3亿元。

据观点地产新媒体测算，一级开发的毛利率可以达到52.4%。

到2022年，首创置业预计在该业务板块实现累计投资规模超模800亿，累计实现利润80亿。

提速、降负债与等待回a销售记录显示，首创置业在2009年的销售额已突破百亿元，但在2010年至2013年四年间，规模一直在100-200亿之间缓慢增长。

2018年初业绩会上，首创置业向外释放了未来的三年销售目标，并提出了“强投资、快周转、冲规模”的“组合拳”。

李松平称：“市场在分化，你必须保持一定的增速，或者得跑赢房地产企业的平均速度，跑赢房地产整个大盘，才能立住脚。

加快周转的具体措施方面，首创置业于2018年提出了“369”新工期标准，即“3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售许可证”，从而达到加快项目供货速度，加速签约回款，争取当年回款/当年签约率90%以上。

4月29日，首创置业已于北交所公开持牌出售其所持有的金融街国际酒店59.5%股权，其他计划出售的资产还有西直门阳光大厦以及丽泽综合体的底商部分。

不过，提到2018年的融资环境，范书斌认为，在2017年5.07%的基础上，融资成本下降的可能性并不大。

目前，首创置业在全国14个城市布局了14个奥莱项目，第七个项目即武汉首创奥特莱斯于2018年4月正式开业。

观点地产新媒体了解，自2010年起，首创置业开始转向奥特莱斯商业地产领域，最初发展的几年间，从引入合作伙伴、设立运营团队到引入国际品牌，首创置业在运营方面殚精竭虑。

他估算：“一座奥莱规模大约在10万平方米，其土地及建安成本大概在10亿元，20个奥莱意味着需要有200亿的自有资金，这是首创置业的真正压力所在。

钟北辰认为，核心地段的购物中心资产太重，地价及建安成本太高，相比起近郊的奥莱，投资奥莱回报得更高。

因而，首创置业目前不考虑在热点城市核心地段扩张，钟北辰称，市中心很难建造大面积的停车场，也很难用低密度、低容积率的手法去营造商业。

城市中心的土地太稀缺了，奥莱的容积率在1到1.5，满足这一条件才能营造比较好的低密度形态的产品。

此外，观点地产新媒体留意到，2017年，首创钜大来自投资物业板块的租金收入增至2.24亿元，但相应的利润较2016年有所下跌。

布局长租、文创及产业长租公寓势起，首创置业亦闻风而动，在北京市推进集体土地发展租赁住宅的鼓励之下，很快找到了实现路径。

值得一提的是，这两个项目可提供的房间规模合计达1.5万套，相比其他运营商一个项目300-500套的规模，不可不谓庞大。

长租公寓板块，首创置业提出了“三年、100亿、三万间”的近期战略目标。

据悉，文创产业是首创集团第五大产业，主战场也将在北京，过去首创置业“无心插柳”培育的郎园项目，是其文创业务的一个代表性项目。

不过，从公开的招聘介绍中可看到，这一平台业务投资涉及门类众多，主要负责三大业务，泛文创——文创产业园、文旅民宿、体育休闲设施、教育地产。

据悉，首创置业至今大概锁定了19个文创项目，均位于北京，预计今年有一批项目陆续落地。

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