【佛山陶瓷网】新街口悦荟广场改名印象汇 南京商业鏖战鹿死谁手

    新街口悦荟广场改名印象汇 南京商业鏖战鹿死谁手

”2018年的这个夏天，如果不是“印象汇”的橙白色logo悄然出现在新街口，很多南京人几乎快要忘记：那座方方正正的、位于洪武路与淮海路交汇口的4层商场，曾经是赫赫有名的南京第一座万达广场。

也就是在那一年，南京以龙江新城市广场、新街口万达广场为代表的大型商业mall开始涌现，一站式涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等多种业态。

”纵观南京商业地产十余年发展史，既有水游城、虹悦城、景枫kingmo为标杆的商业范本，也有砂之船奥莱、大观天地、新弘阳广场这样极具个性的综合体项目。

但若论商管品牌影响力、在宁持有商业规模和复制扩张速度，金鹰系、万达广场、龙湖天街、新城吾悦和广电荔枝系可以说是力拔头筹的佼佼者。

它们有一个共同点：就是通过特色鲜明的打法和生存逻辑，在强手如林的南京商业地产红海中杀出一条令人敬畏的血路。

1、天街欲来，风满城？

其中，唯一拥有商业用地规划的江浦g38地块经过2轮竞拍，被龙湖-国资联合体以总价17.6亿摘得。

其中包括6座商业综合体，至少有4座已经确定拟建天街系mall。

从2014年开始，低调得近乎另类的龙湖也开始发力商业地产红海，欲与万达试比高。

“天街是一个针对中等收入新兴家庭的区域性购物中心，它容纳的不是奢侈品之类的高端产品，也不做非常低端的东西，它的商品聚焦在中等偏上、偏时尚的定位”。

也就是在2014年，龙湖通过接盘中冶鼓楼滨江1号地王的部分资产包，成功“曲线入宁”。

天街作为主打的头号mall品牌，从重庆到成都，从上海到北京、苏州，“都被塑造成一个个富有传奇性的故事”。

截至2017年底，龙湖在南京已经快速储备5幅商业地块，其中4个是天街。

充分借助天街这个top系的超级商业ip，最大程度打动市场，促进“天街上盖”的小户型公寓和高层住宅去化，完成资金回笼。

、以2017年3月拿地、总投资40亿元的龙湖北宸星座综合体为例，因有规划中的14万方江北天街加持，该盘去化速度明显超过南京大多数商办类项目：2018年1月首开500多套公寓，吸引大批客户“冒着大雪和严寒”参加认购，当日热销9成。

在入市半年后，总货量1600多套公寓全部售磬，“卖到一套不剩”。

2017年3月30日，龙湖分别以18.8亿，12.6亿总价，一口气连拿南京河西新城科技园、江北高新区软件园两幅商办用地，筹备打造河西天街，江北天街。

同年7月5日，龙湖冷不防再次挥师北上，以总价15.3亿拿下六合雄州原万达意向地块，拟建六合天街。

目前暂定的开业时间表为：（1）南京龙湾天街，预计2019年9月开业。

值得注意的是，龙湖在鼓楼滨江的3万方持有型商业（300米“第一高楼”的裙楼购物中心），最初考虑过纳入“天街”产品体系。

另外，筹备中的4座龙湖天街项目，每座都有不同的特色：比如立志打造“江宁东山商业新地标”的12万方龙湾天街，定位是家庭型亲子购物中心，规划超过1300个停车位。

六合天街则位于雄州老城区，定位也是以家庭型消费为主，未来地铁14号线直达。

而河西天街和江北天街则兼具周边家庭人口和产业园办公人口两类客群，前者强调“品类、品牌更加精致”，规划2000多个停车位，后者则谋求在休闲时尚、互动体验等方面下功夫，规划车位数量超过3000个，堪称南京所有天街之最。

在南京龙湖营销总监乔进看来，“未来每一个天街都有自己的剧本，每一个天街都是一个超级ip，是转念即达的欢乐入口，将为南京广大消费者带来极致差异化的欢乐体验”。

”龙湖集团首席执行官邵明晓在今年6月宣布：“到2020年，龙湖商业持有的购物中心总数将超过50座，租金收益目标预计达60亿元。

”不难看出，天街系列mall将是龙湖“持商业”战略的主要投资方向。

其品牌形象的精心包装和经营理念的推行，将有助于龙湖在一二线城市顺利获取土储及后期招商，完成买房人和消费者心中“好去处”理念的落地。

据悉，龙湖商业在开发和规模化发展方向上，对标的是德国ece公司，资本运作方面则是跟凯德学习。

截至目前，龙湖商业的战略合作品牌已超200家，已合作商户数量超4000家。

未来三年内，龙湖在南京将如何演绎“四大天街全面落地”的商业盛世？

2、金鹰的节奏感和“外来户”万达、龙湖不同，本土商业大鳄金鹰在大本营南京的扩张布局上，一直不急不躁，闲庭信步。

1992年，在南京市地方政府的热情邀请下，金鹰归国创立。

1993年4月，新街口金鹰国际商城正式动工，打造一座60层、213米高度，选用当时最豪华建材的摩天综合体。

9月，金鹰集团以10.25亿元拿下河西所街6号地块。

但，金鹰很快就发现：由于每个板块的地域环境和辐射消费客群的不同，全部定位为金鹰天地系列未免过于笼统化，无法做到细分市场和客群。

引入南京最大的gmart精品超市、国内首家双主题动漫乐园、亚洲最大室内户外体验公园，华东首家阿迪达斯homecourt概念店，nike高级别体验店。

新街口金鹰国际商城也同时迎来华丽转身，涵盖a、b两座购物中心共10万方商业面积，连同200多米双子塔落成。

鲜为人知的是，所街6号地最初规划限高200米，纯商业面积要求不少于15万方。

最终，三栋超高层塔楼全部突破300米，其中最高的368米a塔将引入南京首家w酒店。

g·life系列主力店首次全系进驻，包括全球精品直供的g·mart、明日乐园g·baby、精选全球5000种宠物商品的g·pet、世界最美书店之一的g·takaya。

最突出的例子，是仙林金鹰从“天地”到“奥莱”，再到“湖滨天地”完成转型，且预留了二期地块开发。

河西金鹰在无法预留后期土地开发的前提下，索性直接调整规划，变身超大体量的商业mall航母，创下南京之最。

2017年，金鹰中心（新街口店）的总销售额突破43亿元，是为数不多的南京四家业绩在40亿以上的商场之一，位居南京单店销售的第一方阵。

在金鹰国际集团董事长王恒看来，从过去百货零售行业的“黄金十年”，到如今“大体量、多业态、强体验”模式的转型升级—深耕本土城市，树立差异化形象，量身定制消费需求，这些或许就是“金鹰模式”在南京的成功秘诀。

”当年在南京本土商业bbs论坛上，有网友发帖感叹称：“江东门从来没有那么多人，都是因为万达来了”。

第一代万达：单体店（开业时间：2000-2004年）所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。

单层面积5000-10000平方米不等，一般为地上4层。

第二代万达：组合店（2003-2005年）2003年至2005年间，万达提出了第二代开发模式—组合店。

总面积普遍在10-15万方，面积较第一代扩大两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等业态，可散售商铺的面积也更大。

第三代万达：商业综合体（2005年至今）“光卖商铺绝不是商业地产！

所谓第三代万达广场，是建立在汲取前两代万达开发教训的基础上，学习国外开发城市综合体的经验，通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支撑持有型购物中心的开发与运营，从而有效解决了现金流的问题。

包括万达百货、万达影城、沃尔玛超市、孩子王、大玩家超乐场、大歌星ktv、同庆楼、国美电器、金陵国际家居等11家主力店，以及优衣库、gap、c&a等3家次主力店，以及一条450米长的室内步行街。

值得注意的是，虽然仍属于第三代万达，但总投资70亿的溧水万达广场明显升级：主打“南京南家庭生活中心”，溧水首席智慧城市综合体。

项目位于s7号线幸庄站地铁上盖，将打造以海底小纵队暮光探险为ip的儿童主题街区和秦淮特色餐饮街区，实现“家庭+儿童+全龄”游乐消费全覆盖。

第四代万达：万达茂及万达城（2014年后）2014年，站在第三代万达大获成功的基础上，万达开始雄心勃勃地提出第四代文旅商综合体概念。

2014年12月31日，万达以底价36亿元拿下300亩仙林湖白象中心区商业综合体地块，随即宣布将投资150亿打造第四代城市综合体“南京万达茂”。

作为万达迄今在南京首屈一指的“mall王”代表作，已于2018年6月1日正式开业。

以六朝古都为背景，借鉴梅花折扇、牌楼、云锦、戏曲等金陵元素，通过紫金观天、古都剧场、吉祥飞塔、宝船工坊等10余项大型游乐设备，将科技与文化相结合，显著提升了场景体验感。

每个万达城的总投资均超过200亿元以上，包括超大型万达茂、大型室外主题公园、酒店集群、大型舞台秀、酒吧街等内容。

可转眼到了2017年7月，万达突然将包括南昌万达文旅城、西双版纳万达文旅城等13个文旅项目的91%股权以438.44亿元的对价“抛售”给融创集团，急剧“瘦身”。

4、吾悦的饿狼战术在万达扩张步伐渐缓的背景下，业内素有“小万达”之称的新城吾悦广场，犹如一匹饿狼。

根据计划，未来三年内新城将以每年开出25个吾悦广场的速度布局，到2020年达到100座。

陈德力表示，到了2020年，100个吾悦广场每年可以实现1200亿元的社会零售品销售总额，这也意味着平均每座吾悦广场实现销售额12亿元。

但很快，他又进一步提出“力争增加至120座，每座平均年业绩12亿”的新目标，力争销售总额达到1440亿元。

目前已知的吾悦广场项目有：（1）鼓楼吾悦广场（已在2017年12月15日开业）（2）建邺吾悦广场（预计2019年下半年开业）（3）麒麟吾悦广场（2016年9月签约，暂未拿地）（4）雨花吾悦广场（已在今年8月1日拿地，预计2020年开业）2017年12月15日，南京首座吾悦系mall—鼓楼吾悦广场开业。

该项目在招商方面亮点颇多：引入民国1927美食街区、超级物种、言几又、星轶影城等业态。

如果说6万方的鼓楼吾悦广场只是入宁初期“试水”，那么持有商业面积高达16万方、总投资50亿元的建邺吾悦广场才是紧接而至的“重头戏”。

2017年1月12日，新城控股经过55轮竞价，以23.3亿竞得河西中部江东1号地块，很快敲定案名为建邺吾悦广场。

项目定位为“全国首家400米运河体验式综合体”，涵盖美食餐饮、轻奢品牌、休闲娱乐、imax电影、儿童游戏等业态，打造国际化4.0+水系体验mall。

预计在2019年开业后，将与隔壁的建邺万达广场形成“贴身肉搏”的竞争态势。

2018年8月1日，板桥g31商业地块经过1轮竞价，被新城以3.4亿元拿下，确定打造雨花吾悦广场。

这是新城在全国布局的第80座吾悦广场，也是继鼓楼吾悦广场，建邺吾悦广场之后，在南京打造的第三座吾悦广场。

短短两年内，吾悦广场在南京开业1座，拿地2座，意向签约1座。

在陈德力的眼中，只有通过精准定位、快速布局、创新招商、精细运营，才能让每一座吾悦广场看起来都不一样。

毕竟，在万达放缓扩张节奏的当下，只有发挥饿狼扑食、抢食的劲头，谁才能牢固掌握主动权和战略机遇期。

5、广电玩跨界，荔枝也要甜最后，我们再来说一说“mall新五虎”中最特殊的一只：江苏广电集团旗下的荔枝广场。

自打在2015年捣腾出全国首个广电系综合商业地产—鼓楼荔枝广场后，爱玩跨界的江苏广电集团从此一发不可收，信心满满要将荔枝广场打造成最赚钱的商业产品线，在南京大本营乃至外地全面复制扩张。

作为麒麟科创园首座率先动工的大型自持mall，麒麟荔枝广场总投资约17亿元，采用“600亩生态ip乐园+13万方购物中心”双擎联动模式，集文化创意、数码科技、运动活力、童玩探索、品质生活、美食花园等六大业态为一体，建成后将是城东地区单体最大的购物中心。

在主力店分布上，麒麟荔枝广场规划有八大特色主力：包括以荔枝剧院为牵引的聚梦空间、精品酒店、融合江苏广电动漫ip的荔之园等四大自有品牌，以及imax旗舰院线幸福蓝海、亲子集合店mom&me、品牌超市等。

项目用地280亩，地上建筑面积约30万方，总投资约60亿元。

结语金鹰、万达、龙湖、吾悦、荔枝......“南京mall新五虎”的出现，只是南京商业地产近年迅猛发展的一个缩影。

比如，在南京已经拥有两家mall的印象汇，由国内领先的商业运营商印力集团负责操盘，早在2016年就被万科招至麾下，被定义为万科的商业地产平台。

而万科最新的tod商办产品试水，是与绿地携手在金马路开发36万方的云都会。

另一座是40万方的下关大马路地块，目前尚未实质性启动。

华润系也积极在南京拿地布局，目前已在筹备3座华润系购物中心，分别位于三山街颜料坊、燕子矶万寿村和江北核心区。

其中燕子矶项目与华发联合开发，拟建21万方的大型航母级mall，初步定名为万象汇。

与华润相似的央企还有招商蛇口，目前已拥有2座花园城：马群花园城和燕子矶花园城。

而一直没有进入南京的中粮大悦城，近期传出了“内定南站北广场地块”的小道消息。

比如新鸿基地产在南京元通开发的内地第二座ifc，以及初来乍到的香港置地，豪掷130亿元开发新街口铁管巷国际金融商业综合体，同时还负责操盘中华门g98地块的10万方主题商业街区，充分考验开发商的资金实力。

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